Xin chào, tôi là Nguyễn Ba, đang ở Phú Thọ. Gần đây tôi làm thủ tục tặng cho các con một phần đất thì khi kiểm tra lại sổ mới biết sổ đỏ thiếu diện tích đất. Tôi không hiểu vì sao diện tích trên sổ đỏ khác diện tích trên thực tế. Tôi muốn điều chỉnh lại để chia cho các con thì bây giờ phải làm thế nào?
Mục Lục
Vì sao diện tích trên sổ đỏ khác diện tích trên thực tế
Hiện tại, trường hợp diện tích sổ đỏ và diện tích đất thực tế không trùng khớp có rất nhiều nguyên nhân. Thông thường là các nguyên nhân phổ biến như sau:
- Sai sót trong quá trình đo đạc trước đây
- Thay đổi ranh giới thửa đất trong quá trình sử dụng
- Sai sót khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất quản lý, sử dụng thêm phần diện tích liền kề
Việc xác định chính xác nguyên nhân dẫn đến chênh lệch diện tích có ý nghĩa rất quan trọng vì mỗi trường hợp sẽ có cách xử lý khác nhau. Có trường hợp chỉ cần thực hiện thủ tục đính chính thông tin trên sổ đỏ, nhưng cũng có trường hợp phải đăng ký biến động đất đai hoặc xin công nhận phần diện tích tăng thêm theo quy định của Luật Đất đai.
Cách giải quyết khi diện tích trên sổ đỏ khác với thực tế
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì có 3 hướng giải quyết khi diện tích sổ đỏ và diện tích đất thực tế có sự chênh lệch cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
Việc cấp/cấp đổi giấy chứng nhận (sổ đỏ) sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, nếu có đủ 03 điều kiện về thửa đất như sau:
- Có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này
- Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề
Trường hợp 2: Cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích chênh
Phần diện tích đất chênh lệch nhiều hơn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng 02 điều kiện sau:
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Rà soát, cấp đổi giấy chứng nhận
Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Vui lòng xem thêm bài viết: Phải làm sao khi diện tích đất thực tế lớn hơn trên sổ đỏ
Cấp đổi sổ đỏ theo diện tích đất thực tế (Lớn hoặc nhỏ hơn trong sổ đỏ)
Điều kiện được cấp đổi sổ đỏ theo diện tích đất thực tế
Khi diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế có sự khác nhau, thì người sử dụng đất được công nhận diện tích theo số liệu đo đạc thực tế nếu có đủ các điều kiện sau:
- Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới của thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Và để thể hiện nội dung này thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục để cấp đổi Giấy chứng nhận (cấp đổi sổ đỏ)
Điểm i Khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:
Khi đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính mà phát hiện có thay đổi về kích thước các cạnh, diện tích thực tế so với thông tin trong Giấy chứng nhận có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận.
Điểm i Khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP
Quy trình thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ theo diện tích đất thực tế
Trình tự, thủ tục thực hiện cấp đổi sổ đỏ như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ cấp đổi sổ đỏ cần chuẩn bị
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.
- Giấy chứng nhận đang có
- Giấy tờ tuỳ thân của người sử dụng đất
- Văn bản xác nhận không có tranh chấp của hộ liền kề
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
- Văn phòng Đăng ký Đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai.
Hình thức nộp: Nộp trực tiếp hoặc online trên Cổng dịch vụ công quốc gia/cấp tỉnh (nếu có) hoặc nộp qua bưu chính.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất.
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận là bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký Đất đai.
Bước 4: Trả kết quả
- Văn phòng Đăng ký Đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận;
- Bàn giao Giấy chứng nhận
Thời gian cấp đổi sổ đỏ theo diện tích đất thực tế
Theo điểm b khoản 3 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp điều chỉnh diện tích đất được thực hiện như sau:
- Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết được tăng thêm 10 ngày làm việc.
Lưu ý: Thời gian nêu trên không bao gồm:
- Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (nếu có);
- Thời gian xem xét, xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật;
- Thời gian trưng cầu giám định;
- Thời gian niêm yết công khai
- Thời gian đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng theo quy định;
- Thời gian giải quyết các thủ tục có liên quan khác
Trên thực tế hồ sơ sẽ được giải quyết nhanh nếu:
- hồ sơ đầy đủ,
- ranh giới thửa đất rõ ràng
- không phát sinh nghĩa vụ tài chính hoặc tranh chấp.
Ngược lại, trường hợp phải đo đạc lại, xác minh hiện trạng sử dụng đất hoặc xem xét công nhận diện tích đất tăng thêm thì thời gian xử lý có thể kéo dài hơn so với thời hạn nêu trên.
Cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích tăng thêm
Phần diện tích đất chênh lệch nhiều hơn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng 02 điều kiện sau:
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Hồ sơ cấp giấy chứng nhận :
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ chứng minh phần diện tích tăng thêm (nếu có).
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.
- Văn bản uỷ quyền nếu .
Rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp
Đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Trên thực tế có khá nhiều trường hợp giấy chứng nhận đã cấp bị sai vị trí, không thể hiện đúng vị trí của thửa đất thực tế. Hay thậm chí có nhiều người được cấp sổ đỏ trùng với cùng một thửa đất do xác định sai vị trí. Đối với trường hợp này , quy trình giải quyết như sau:
- Bước 1: Đề nghị huỷ sổ đỏ đã được cấp
- Bước 2: Đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận mới với thông tin thửa đất chính xác
Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai mới nhất
Để được cấp/cấp đổi, đính chính sổ đỏ thì bắt buộc phải nộp mẫu đơn đăng ký biến động đất đai. Dưới đây là mẫu đơn sử dụng hiện tại, cập nhật nhất.
Tải mẫu đơn Tại đây
Kết luận
Như vậy việc diện thích sổ đỏ và diện tích đất thực tế có sự chênh lệch là tình huống rất phổ biến mà nhiều người sử dụng đất gặp phải. Đây là trường hợp khá phức tạp nếu không có hướng xử lý phù hợp. Để đảm bảo việc giải quyết được thực hiện nhanh chóng, kịp thời và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người xử dụng đất, cần xác định chính xác vấn đề mà thửa đất của mình đang gặp vướng mắc.
Để được hỗ trợ mọi thủ tục và giải đáp các thắc mắc có liên quan, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Nhật Thư
